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“漏水”“反水”維權難 豪宅也鬧心

熱點回顧：

近日，上海市民陳先生爆料稱，花9500萬在湯臣一品買的房，主臥衛生間地面反水，布滿了黃褐色的糞便和糞水，陣陣惡臭襲來，讓他頓時劇烈干嘔。陳先生表示，入住期間，已不止一次出現房屋“漏水”“反水”現象。3月13日下午，開發商處的一名公關部負責人回應：經過初步調查判斷，此次陳先生家中淋浴房糞水外溢的原因，可能是樓上住戶在裝修時，改動了排水管和污水管的接口，在淋浴房的位置安裝了馬桶。陳先生表示完全不認可，裝修時，業主需要提前將方案報備給物業，怎么能私自改管道、裝馬桶？目前事情還在調查中。

類似的房屋漏水事件屢見不鮮，司法實踐中都會牽涉哪些主體？各方責任應如何認定？損失金額又是如何確定的？司法裁判的依據又是什么？讓我們通過“類案”做一個梳理吧！【參考案例：(2021)閩04民終1244號】

責任主體一：開發商

原告主張：應承擔賠償責任。

理由：開發商存在房屋下水管道設計不合理的行為。

開發商抗辯：不承擔賠償責任。

理由：提供的變更申報審批表、工程聯系單、污水立管施工詳圖、污水立管圖紙、排水立管施工規范，證明案涉房屋衛生間的排水系統已經審批。

法院意見： 采信開發商意見，開發商無需承擔賠償責任。

責任主體二：建筑商

原告主張：應承擔賠償責任。

理由：建筑商未按竣工圖設計口徑擅自將管徑變小、導致下水公共管道堵塞，是造成原告財產損害的直接原因，存在重大過錯，構成侵權。

建筑商抗辯：不承擔賠償責任。

理由：

1、        將排污管道地埋部分由150DN變更為實際110DN屬于施工工藝以及設計變更，變更程序正當，變更后的管道及管徑亦符合國家規范；

2、        《工程質量保修書》約定訟爭房屋的給排水設施、管道等配套工程質保期為1年，根據《建設工程質量管理條例(2019修正)》以及《房屋建筑工程質量保修辦法》的相關規定，給排水管道在正常使用情況下，質保期為2年，無論是合同約定還是法定責任期間，本案侵權事實發生的時間為2020年8月12日，已過責任期間；

3、        排水管道通水后，經多次進行通水通球試驗，管道全部暢通，并未發生堵塞現象，可見，更換口徑為110DN的排水管道，亦符合驗收標準，不存在任何質量問題；

4、        住戶作為管道使用者的不當使用是造成本案損害結果發生的直接原因。

法院意見：采信原告主張。

理由：

1、        案涉房產存在質量缺陷，且該質量缺陷與保修期限無關(法定或約定的質量保修期限是建立在嚴格按照設計圖紙施工的前提下)；

2、        無證據證明竣工圖上有將公共排污管道地埋部分設計口徑從150DN變更為100DN并經審批。無證據證明系后期業主使用不當造成管道堵塞的事實；

3、        建筑商構成侵權，應當承擔賠償責任。作為施工單位賠償后，有其他責任人的(認為反水原因系排水管道使用業主非正常使用排水管道造成的堵塞)，有權向其他責任人追償。

責任主體三：物業公司

原告主張：應承擔賠償責任。

理由：物業公司未盡履行維護、管理義務，在損害發生后未積極采取清理、疏通措施，且對損害的發生存在過錯。

物業抗辯：不承擔賠償責任。

理由：

1、        提供的《物業服務協議》、定期維護作業現場照片；

2、        依據《物業服務協議》約定的物業管理服務質量標準，物業公司對房屋共用設施設備及其運行提供維護和管理服務；

3、        事后涉案房屋發生污水倒灌現象后，積極安排人員前往清理與維修，并采取措施，從涉案房屋衛生間排污管另接臨時管道解決二樓以上住戶排污問題；

4、        物業使用人存在不合理使用管道或者私自改裝管道的行為，構成《服務協議》中物業公司的免責事由。

法院意見：采信物業公司意見。

理由：

1、        物業公司已盡到合同約定的日常管道疏通義務；

2、        發生損害后，物業公司已經履行自己的責任，配合業主及時對損害發生的原因進行排查，以及維修、善后工作，無證據證明物業公司存在管理失當的重大過失行為。

責任主體四：其他業主

本案中，原告未將其他業主列為被告。

一般情況下，原告作為個人，直接向業主取證難度較大。同時，因都是鄰居，還要顧及正常的鄰里關系。在可以找到其他責任人的情況下，不建議直接將業主作為被告。

正如本案中法院認定的一樣，“作為施工單位賠償后，有其他責任人的(認為反水原因系排水管道使用業主非正常使用排水管道造成的堵塞)，有權向其他責任人追償。”

損失金額的確認：

1、        財產損失：

經原告申請，法院委托，第三方評估公司評估，案涉房屋因污水倒灌造成的財產損失價格經評估為50474元。

2、        租金損失：

經原告申請，法院委托，第三方評估公司評估，案涉房屋因修繕裝修產生的每月租金損失價格經評估為2335元。

同時，鑒于原告是在案涉房屋被浸泡后提起訴訟，因需司法鑒定導致其不能修繕房屋，故在一定程度上影響原告居住出租受損房屋，且在房屋受損后確未有人在受損房屋居住，故酌定支持案涉房屋從2020年8月12日起至2021年7月11日期間的租金損失，故租金損失確定為25685元。

3、        鑒定費：

鑒定費12000元是原告為證明自己因案涉房屋污水倒灌遭受經濟損失而支出的必要費用，屬合理的費用支出。

判決結果：

1、        確認原告因本案事故遭受的經濟損失為財產損失50474元、租金損失25685元、鑒定費12000元，合計88159元；

2、        建筑商應于判決生效之日起七日內向原告賠償經濟損失88159元；

3、        駁回原告對物業公司的訴訟請求；

4、        駁回原告對開發商的訴訟請求；

5、        本案受理費2004元，由建筑商負擔。

法律依據：

《民法典》

第二百八十五條　物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，接受業主的監督，并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。

物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

第二百八十六條　業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

第二百八十七條　業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。

第九百四十二條　物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

第九百四十五條　業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。

業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。

第一千一百六十五條　行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。

依照法律規定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

第一千一百七十條　二人以上實施危及他人人身、財產安全的行為，其中一人或者數人的行為造成他人損害，能夠確定具體侵權人的，由侵權人承擔責任；不能確定具體侵權人的，行為人承擔連帶責任。

第一千一百七十一條　二人以上分別實施侵權行為造成同一損害，每個人的侵權行為都足以造成全部損害的，行為人承擔連帶責任。

第一千一百七十二條　二人以上分別實施侵權行為造成同一損害，能夠確定責任大小的，各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔責任。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十五條　業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為民法典第二百八十六條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：

　　（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

　　（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

　　（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

《建筑法》

第五十八條　建筑施工企業對工程的施工質量負責。

建筑施工企業必須按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得偷工減料。工程設計的修改由原設計單位負責，建筑施工企業不得擅自修改工程設計。

其他參考文件：

《建設工程質量管理條例(2019修正)》、《房屋建筑工程質量保修辦法》

《房屋買賣合同》、《物業服務合同》