為什么很多人不敢買預售商品房？因為預售商品房作為投資項目其風險相比現房要高出很多，預售房最容易踩雷的地方有三個，第一點就是質量瑕疵，第二點是延遲交房，第三是廣告宣傳。

第一點：質量瑕疵

房屋面積縮水是典型的質量瑕疵。你買了100平米的房子，結果苦苦等了半天，開發商給你的房子只有95平。在《民法典》生效以前，面對這種情況，如果房子的面積誤差比在3%以上，那我們可以主張開發商對于誤差部分返還兩倍的房款。現在《民法典》實施以后，新的房屋買賣合同司法解釋中刪除了對于房屋面積誤差的規定。所以我們在簽訂預售合同以前更加一定要仔細查看關于房屋面積的相關條款和約定，雖然各地的《商品房買賣合同示范文本》里可能都有關于面積確認和差異處理的條款，但是合同中載明的面積到底是套內面積還是銷售面積，里面是不是包含公用的部分，這些問題我們都需要斟酌相關的法律風險后再慎重決定。

第二點：延遲交房

第二點就是開發商不能按時把房子給你。開發商可能有各種各樣的理由，例如資金周轉困難，不符合消防標準，驗收不合格或者房開企業存在多種風險等等。其實不管買什么都可能會遇到賣家不能按時交付的情況，但為什么房子不交付就存在巨大的隱患呢？你以為開發商把鑰匙給你就算交付完成了嗎？不是的，不動產是以過戶為生效要件，也就是說如果你已經入住但是房子產證還沒變更，那從法律上來講，這個房子還不屬于你。預售商品房很多情況下還沒有拿到大產證或者還沒建成，所以他比一般的現房二手房風險更高。但是無論是什么理由，開發商如果不能按照合同約定的時間交房，那買房人就有權對開發商進行催告，要求開發商把房子給你。如果他在催告后三個月里面還沒有交房，那你就有兩種選擇，第一個是要求開發商繼續履行合同并且承擔違約責任，第二種啊就是要求解除合同并賠償你的損失，這個損失啊也是可以比照房屋實際上漲的部分來主張的。

第三點：廣告宣傳

第三點就是廣告宣傳。預售商品房作為期房可能只有幾個光鮮亮麗的廣告圖，看起來富麗堂皇，但是可能實際交房后看到的卻與宣傳圖中大相徑庭。說好的湖景房就是臭水溝旁邊造的房子，天然氧吧就是小區外面多種了幾棵樹，交通便利就是到哪看著都挺方便，但是開車嫌太近走路又嫌遠。碰到這個情況如果開發商的廣告里許諾的設施是明確的，告訴你小區的這個位置就是一個花園，那如果最后這個花園沒造起來或者被改成了一個小餐館什么的，那購房者都是有權利要求開發商承擔違約責任的。根據新的《商品房買賣合同司法解釋》第三條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，構成要約。也就是說，對于商品房及其相關設施如果在宣傳或者廣告中有明確約定，那這就應當視為合同內容的一部分。因此如果房開企業在宣傳時做出過相應承諾，那如果最終他未按照承諾履行，購房者是有權要求其承擔違約責任的。